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房地產利益格局將變

看到網絡上有闡述兲朝房地產利益格局變異的博文,這是分析的利刃—畢竟一切都是圍繞着經濟利益轉的~

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四方博弈下的房地产现有利益格局必将被打破(一)

先祝大家节日快乐。关于房地产四方博弈的文章,是前些时候说要写的。今天贴出一部分来。

因为今年将房子拆迁改为征收,因此一直想写这篇文章。但我本人并不想就拆迁改征收谈得太多,而是想从整体上谈房地产的四方博弈。

我只说一个观点,将拆迁改为征收,相较于以前有进步,这是我的观点,但这个办法,仍然有问题,而且问题不小。我今天要谈的,只从理论上入手,谈总判断。我们的目的,是要探讨出房地产这一块将来会暴发什么问题。

那么,我们如果要把拆迁或征收的问题谈清楚,就一定要用博弈的观点,而且要从全局出发。不从全局出发,看不到问题的实质。

那么,我们就一点点从局部出发,再谈到全局。

一、两方博弈

我们先从拆迁入手,让两方代表入场。这两方是房地产开发商,被拆迁户。因为最初土地是低价划拨或低价出让的,土地成本很低,因此最初我们不谈地方政府。

那么这个时候,核心矛盾是开发商降低成本的内在动力和被拆迁户提高拆迁补偿的诉求之间的矛盾。

一方要求提高拆迁补偿,一方要求降低拆迁成本。我们让这两方来博弈。理论上,双方的有利因素和不利因素是很明显的。

对被拆迁户来讲,有利因素是时间。也就是他耗得起。他房子已经在那里几十年了,他再耗个十年八年,你不出高价,他不拆,他耗得起。开发商耗不起,因为成本他付了,早一天拆迁完,他早一天可以做房子卖钱;拆得越快,地产商的周转越快,盈利越多。因此,开发商他耗不起。另外一个,从最初的角度来讲,有的开发商土地还没有买就介入,他怕越是晚拆,他要付出的土地成本越高,成本越大。

仅从时间博弈的角度,开发商必输。如果没有外力影响,如果全体被拆迁户一条心拧成一股绳跟开发商耗下去,那么开发商必输。

但是没有如果。有四个因素导致博弈朝向对开发商有利的方向转化。

第一,被拆迁户人多,心不齐。开始拆迁的时候,大家往往信誓旦旦,说要一条心坚持到底。但这是不可能的。大家这么说的时候,就已经在打自己的小算盘了。大家看过三国演义,知道十八路诸侯讨董卓,失败的原因就是心不齐,只有曹操、孙坚去讨,其他的要么看戏,要么停滞不前。这就是人性。十八路人马都不可能心齐,更何况一拆迁就是几百家上千家呢?因此,被拆迁户人越多,心越不可能齐。那么这个时候,开发商就可以做工作,分化。

第二,多数被拆迁户不懂政策。这里还有一个问题,就是政策对被拆迁户到底是否公平的问题。一是政策对被拆迁户到底是否公平;二是多数被拆迁户不懂政策。不懂政策,那么就容易糊弄过去。

因此,只要心不齐,开发商可以分化瓦解被拆迁阵营。胆小的,威胁,吓唬;领头的,利诱。其他一般的,利诱或糊弄,让他们随大流,制造羊群效应。这样就可以将大多数人搞定。

但是还有极少数,一者就是政策对被拆迁户到底是否公平,二者的确有少数人希望得到超额拆迁利益,因此,就出现了钉子户。

对拆迁问题,可以这样理解。一是只有当拆迁利益等于或大于现有利益时,大家才同意拆迁,这里有一个标准,重置价。二是重置价本身并不固定,而是一个比较有弹性的概念。理论上,它是基于评估的。而在中国,评估机构开发商是可以搞定的。因此,即使采用第三方评估,大家也不信。因此,开发商的评估,还有第三方的评估,以及被拆迁户的心理预期,这是有差别的。三是个别人的确希望能够得到超额的拆迁利润,这个不能排除。

第三个因素,注意,前面我们一直讲的是两方博弈,开发商与被拆迁户。现在要考虑地方拆迁管理部门。他们代表政府管理拆迁事宜。他们不是直接利益方,因为卖地收入不归他们,但他们是相关利益方。因为这是他们的工作,他们有工作压力。他们的工作压力是什么呢?时间。比如某个项目,他们起初向政府承诺了,去年拆迁完,现在都过了快一年了,还没有拆迁完,他们没有办法向上级交待。那你当头儿的是不是走人呢?时间因素,导致他们与开发商有共同的时间利益。他们嘴上不说,其实内心也极其烦钉子户。是钉子户导致他们完不成工作任务。正是这一点,相关部门有任务,导致他们对开发商的行为睁一只眼闭一只眼。

第四个因素,因为利益的驱使,开发商除了使用停水、停电、威逼、恐吓等等手段外,还请黑社会介入,打人,抓人,强拆,强行低价拆迁。这时候,拆迁的性质就变了。

这样做的结果是什么呢?部分钉子户与开发商尖锐冲突。他们从维护自身的权利出发,从维护拆迁的公平出发,抗拆。对抗,扔汽油瓶,自杀,自焚。这在全国出现了好多起。因为生命是他们的最大本钱,他们只有这个付得起这个本钱,他们只有博命,他们用自己的看似低贱的性命来捍卫自身的权益。

这是两方博弈最激烈的形式,开发商使用武力强拆,动用黑社会,钉子户呢,博命。

四方博弈下的房地产现有利益格局必将被打破(二)

二、三方博弈

我们现在再加入一方,直接受益者,地方政府。博弈就由两方博弈变成三方博弈,三方参加游戏。利益相关方仍是地方拆迁管理部门,另外还要加上一个游戏的裁判——中央政府。

被拆迁户和开发商的利益诉求前面谈得很清楚了。他们的角色、地位等变化不大。而对于地方拆迁管理部门来说,他们主要有两点:一是代表地方政府管理拆迁事项,二是他们的工作仍然有时间要求。这使得他们从时间和任务上来说,与被开发商有共同点,可以说是利益共同体。同时,对被拆迁户而言,他们的游戏对手有变化,变成了开发商、地方政府及代表地方政府的拆迁管理部门。注意地方政府有土地收益,从三方博弈的角度来看,他们已经与被拆迁户不在一个战壕里了,与谁在一个战壕里呢?开发商。因此钉子户不拆迁,地方政府的利益也实现不了,或者部分实现不了。

地方政府的利益诉求,地方政府的利益最大化,就是高价卖地。从土地的无偿划拨,划拨时出低价,再到后来的土地出让及招挂拍,这几十年的土地出让史,就是地方政府土地利益最大化的进程。

政府原来是土地无偿划拨,后来是低价出让,2002年,特别是2003年以后,实行招挂拍。

土地政策的改变,让地方政府收益大增。

1992至2003年,全国累计收到1万多亿元人民币的土地出让金,这个数据不大。1999年到2009年,中国土地出让总收入6.9万亿元人民币,其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”政策后获得的。

2006年全国土地出让收入达7000亿元;2007年超过1.2万亿元;2008年9600多亿,2009年超过1.59万亿,2010年超过2.9万亿。

1997年到2009年,房地产企业土地购置费用从247.6亿元增长到11428.69亿元,12年中增长46.16倍,这是一个指数型的增长。年增长率是41.68%。可能大家对这个没有什么印象,觉得不高,那么我们用两个东西来比较。一个是巴菲特的投资收益,这是世界顶尖级的投资大师,他的长期年收益率是20%。另一个是黄金投资,黄金指数1999年最低254点,今年9月初最高1922点,12年牛市,以致近几年全中国人炒金都炒疯了。美国的一个数学家计算它是指数式增长,年增长率只有17%。中国土地是指数型增长,年增长41.68%。

更形象地解释这个数据,比如你用10万块钱投资,每隔两年翻一番,那么就比41.68%略低一点。你是2倍整,年增长41.68%,两年后是2.007倍。14年后你的10万变成多少了呢?27=128倍,你的10万就变成了1280万,你就是千万富翁了。这就是指数增长的神奇。中国地方政府的土地,就是这样神奇增值的。

我们再比较一个数据,2010年,全国土地出让收入29000多亿,而全国央企和省级国有企业2010年前11个月的净利润为10739.3万亿,以此推算当年中央及省级国有企业全年利润不超过11700亿。而2010年土地出让金是它的2.48倍。我们要清楚的是,这11700亿,是全国人民勒紧裤带节约闹革命,不吃不喝,高税收高积累高投资60年的结果,是60年的全部。全国人民一点点地积累了60年,2010年才有11700亿的净利润。而地方政府卖地收益居然是它的2.48倍。而且这个土地不是永久性的,只有40年和70年的使用期。40年和70年后,还可以再卖。

对政府来讲,土地转让利益最大化就是招挂拍。2011年9月18日,国土资源部宣布今后要取消土地出让一级市场,改变双轨制,即不再划拨了,而全改出让。这表明国家还要整体加大土地出让收益。大家要注意中央政府的态度,国土资源部是代表中央政府管理土地的。

土地出让金是地方政府实实在在的收益。不仅仅是土地财政,更为重要的原因,在于地方政府可以使用土地出让金,在于这么一笔巨大的资金的使用权。比如地方政府可以依靠土地出让金进行各方面的投资,可以修形象工程,可以建地铁,修马路等等,而这些背后,是地方政府的GDP冲动,因为中央对地方政府还在进行GDP增长率的考核。因此,我们可以看到各地都在宣布政府高额的投资。原因,就在于GDP考核。

那么,对于地方政府而言,要高GDP,只要加大投资就可以了。要加大投资,只要多卖地,让土地涨价就可以了。要土地涨价,只要招挂拍,只要高房价就可以了。要高房价,只要将道路、地铁等配套工程和商务区修到位就可以了。要将道路、地铁、商务区修到位,只要用好卖土地的钱就可以了。这就是经营城市,杭州人发明的,推广到全国。

在地方政府、开发商、被拆迁户的博弈中,地方政府处于最强势,也是最大的得益者;招挂拍,垄断土地,足够保证地方政府收益最大化。开发商也是得益者;一者开发商这个群体是整体的垄断,别的人不能介入房地产开发,二者在福布斯排行榜上,前10大富豪中有6个做地产,前100名中有超过2/3的做地产。1997年后,开发商卖房的最低利润,没有哪一年低于40%,而且基本上逐年走高,07年是57%,现在估计在58%左右。这是全国整个房地产行业的数据。那么农民呢?农工党中央今年有篇《调整“土地出让金”的收取和分配政策》,说近30年来,国家通过低价征地从农民手中转移的收入约15万亿元,其中,农民获得的补偿不到5%。

地方政府有地方政府的利益,地方政府拆迁管理部门有他们的时间任务,开发商有他们的利益和黑社会手段,农民利益没有得到尊重,但他们有他们的生命。因此,少数钉子户只有自己的烂命一条,那些用燃烧瓶、用自己生命捍卫自己财产的人,他们用自己的性命,用舆情,用人心向背,导致房地产拆迁政策的寿终正寝,拆迁改为征收。因此,从这点来看,目前的政策,的确是进步了。在这里,我们要向全国有良知的媒体致敬。

在三方博弈的最后,我们要谈谈开发商和地方政府博弈中的特殊关系。一是共同利益者。地方政府和开发商在土地上都是有利益的。地方政府是土地出让收益,开发商是土地成本。地方政府的钱来自于开发商,但他们全部或部分实现自身收益的前提,就是钉子户的合作。因此,在这一块儿,他们有合作。二是他们之间也有利益冲突,表现在两个方面:地方政府收益越高,开发商成本越大,因此土地出让的前后,开发商会找地方政府使尽吃奶的劲儿拉关系,这是他们的特殊关系,也是开发商从来都不敢得罪政府的原因;再则,当社会指责房地产暴利时,政府指责开发商,开发商则说房地产是微利,钱都让政府拿走了。我的计算结果是,地方政府是最大的受益者,开发商一样受益很大,只是没有政府那么大而已。

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分类:经济
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